Immer weniger Schweizer können sich ein Eigenheim leisten

Die Immobilienfachleute der Zürcher Kantonalbank (ZKB) haben es in einer Studie bewiesen: Immer weniger Schweizer haben das Geld für Wohneigentum. Vor der Studie war es nur eine gefühlte Wirklichkeit, doch die Fachleute analysierten die aktuellen Preise für Wohneigentum und das Einkommen und Vermögen derjenigen, die am häufigsten Wohneigentum suchen.

Dabei handelt es sich um junge Eltern zwischen 31 und 45 Jahren, die derzeit in einer Mietwohnung leben. Nur noch 10 Prozent (zuvor 17 Prozent) können sich Eigentum leisten.

Insgesamt wurden 3‘005 Stimmen analysiert. Hier die Ergebnisse der Studie:

Wo ist die Schmerzgrenze für ein teures Eigenheim?

• 500‘000 Franken / 12,2%
• 700‘000 / 22,6%
• 1 Million Franken / 32,5%
• 1,5 Millionen Franken / 22,8%
• über 2 Millionen Franken / 9,9%

Die Studie der ZKB zieht den Schluss, dass die Anzahl der Familien, dich sich ein Eigenheim leisten können, stark zurückging. Der Prozentsatz ist seit 2008 kontinuierlich gesunken. Damals konnten sich noch 17 Prozent der Familien ein Eigenheim leisten. Im Jahr 2015 waren es nur noch 10 Prozent.

Preise steigen bei stagnierenden Reallöhnen
Laut den Daten der ZKB kostete ein Eigenheim, das 2008 noch für 980‘000 Franken erhältlich war, im Jahr 2015 bereits 1,3 Millionen Franken. Bei ihren Berechnungen ging die ZKB von den durchschnittlichen Eigenheimpreisen aus. Dieser enorme Preisanstieg ist die wichtigste Ursache für die Abnahme der kaufbereiten Familien. Die Schere zwischen Einkommen und Preise klaffte jedes Jahr weiter auseinander. Zum Vergleich: Die Einkommen stiegen in der gleichen Zeit nur um 1,8 Prozent, währen die Immobilienpreise um 23 Prozent stiegen.

Ein weiteres Problem ist, dass die Anforderungen an die Hypotheken gestiegen sind. Viele Familien erfüllen diese nicht mehr. Heute müssen 20 Prozent des Immobilienpreises sofort gezahlt werden. Zudem dürfen finanzielle Mittel aus der Pensionskasse nicht mehr als 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Um hier mehr Angaben zu erhalten, analysierte die ZKB nicht nur das Einkommen der Familien, sondern auch deren steuerbares Vermögen. Denn sofern keine eigenen finanziellen Mittel vorhanden sind, kann sogar bei gutem Einkommen keine Hypothek aufgenommen werden.

Ein Beispiel: Wer ein Nettoeinkommen von 100‘000 Franken hat und ein Haus im Wert von einer Million Franken erwerben möchte, muss bereits 450‘000 Franken mitbringen.

Die Folge: Es gibt immer weniger potentielle Käufer, die hochpreisige Eigenheime erwerben.

Immobilienentwickler müssen diesen Trend berücksichtigen. Die Abnahme der potentiellen Käufer zwingt sie, ihre Bauprojekte jedes Jahr neu an den Markt anzupassen. Das äussert sich in dem Bau vieler Einfamilienreihenhäuser. So stagniert beispielsweise die Zahl der gebauten Einfamilienhäuser in Rumlikon im Zürcher Oberland, während die Zahl der Einfamilienreihenhäuser immer weiter zunimmt. Das äussert sich in einer «extrem verdichtete Siedlung», wie es der Immobilienentwickler Beat Pfiffner sagt. Um jungen Familien weiterhin ein Eigenheim zu ermöglichen, geht Pfiffner neue Wege: «In Rämismühle im Tösstal haben wir sechs Häuser geplant und im Rohbau erstellt. Den Innenausbau haben die Käufer selbst bewältigt». In Wetzikon plant das Unternehmen mit seinen Partnern den Bau kleinerer Wohnungen, «die sich die Leute noch leisten können».

Kleine Wohnungen sind gefragt
Grosse Immobilienfirmen haben den Trend ebenfalls erkannt und ihre Strategien angepasst. Das Unternehmen Implenia spricht beim Projekt „The Metropolitans in Zürich Nord“ von einer «guten Antizipation der Marktentwicklung». Luzia Montandon von Implenia sagt weiter: «Schon bei der Planung im Jahr 2010 begann die Diskussion um die Tragbarkeit». In der Praxis heisst das, dass jetzt mehr 2,5 Zimmer Wohnungen gebaut werden und die Wohnungsgrösse der 3,5- und 4,5 Zimmer-Wohnungen kleiner ausfällt. Laut dem Unternehmen verkauften sich die preiswerten 2,5 Zimmer Wohnungen mit ungefähr 73 Quadratmeter sehr gut.

Der Trend ist auch an dem Immobilienentwickler Allreal nicht vorbeigegangen. Die gesunkene Nachfrage nach teuren Wohnungen hat auch dieses Unternehmen zu einer Anpassung seiner Unternehmensstrategie bewegt. Das mittlere und untere Preissegment ist nach wie vor nachgefragt. Laut Allreal-Sprecher Matthias Meier hätten sich die Eigentumswohnungen auf dem Richti-Areal in Wallisellen ausgesprochen gut verkauft.

Käufer müssen regelrecht einen Spagat zwischen Preis, Lage und Grösse machen. Häufig entscheiden sie sich für eine kleinere Wohnung. Das gilt für sowohl für Eigentums-, als auch für Mietwohnungen. Jedes Projekt muss die Bedürfnisse der Kunden erfüllen. Im Detail bedeutet dies, dass in Zukunft mehr Miet- als Eigentumswohnungen gebaut werden.

Neues UPC-Grundangebot: Nicht doppelt bezahlen!

UPC will nach Möglichkeit die Kunden direkt an sich binden. Da dies mit dem bestehenden 3-in-1-Angebot nicht möglich ist, hat UPC ein neues Grundangebot im Sortiment. Wer wechselt, muss jedoch aufpassen, dass er nicht doppelt bezahlt.
Das Grundangebot, mit dem UPC die Kunden nun direkt an sich binden will, unterscheidet sich auf den ersten Blick nur durch die Internetgeschwindigkeit. Die 80 TV-Sender und der Telefonanschluss waren bereits im alten Angebot enthalten. Die Geschwindigkeit der Internetverbindung steigt jedoch von nicht mehr zeitgemässen 2 MBit/s auf 40 MBit/s, die laut Fachleuten auch ausreichend ist, um Serien und Filme in HD-Qualität online zu sehen.

Mit dem neuen Angebot steigt jedoch auch die monatliche Grundgebühr auf 49 Franken. Wer jedoch als Kunde von UPC das neue Angebot abschliesst, sollte darauf achten, dass er auch nur für ein Grundangebot die Gebühren zahlt. Mit dem neuen Grundangebot wird die monatliche Grundgebühr direkt an UPC bezahlt, während bisher dieser Grundpreis meist über den Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung erhoben wurde.

Wer jetzt auf das neue Angebot umsteigt, muss sich daher unbedingt vergewissern, dass er bei seinem Vermieter das alte Grundangebot kündigt. Was auch Felicitas Huggenberger vom Zürcher Mietverband bestätigte, als das Konsumentenmagazin „Espresso“ beim Verband anfragte. Ihr Rat lautet, den Wechsel dem Vermieter mitzuteilen und das bisherige Angebot beim Vermieter unbedingt in Schriftform zu kündigen. Denn im Regelfall ist die Grundgebühr als Bestandteil der Nebenkosten im Mietvertrag schriftlich vereinbart.

Weiterhin führt sie aus, dass der Vermieter sich nicht weigern könne, diese Kündigung zu akzeptieren und die Nebenkostenabrechnung entsprechend anzupassen. Schliesslich sei ja auch ein Wechsel zu einem alternativen Anbieter oder im Extremfall die komplette Plombierung des Anschlusses möglich, sollte das 3-in-1-Angebot von UPC auf keine Zustimmung treffen.

Huggenberger stellt nochmal heraus, dass der Vermieter den Mieter nicht zwingen könnte, ein UPC 3-in-1-Grundangebot trotz Nichtnutzung zu behalten.

Wenn der Mieter dem Vermieter wie allgemein üblich die Nebenkosten pauschal monatlich zum Mietzins bezahlt, so hat er den Anspruch auf eine detaillierte Nebenkostenabrechnung zum Abschluss der Rechnungsperiode. Hier kann er nun kontrollieren, ob und wann die Buchungsposten für die Grundgebühr des UPC Grundangebotes nicht mehr auftauchen und gegebenenfalls Widerspruch einlegen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Der Anspruch auf Erstattung überzahlter Grundgebühren entfällt allerdings, wenn der Mieter den Vermieter nicht schriftlich über den Wechsel informiert und das alte Grundangebot gekündigt hat.

Alternativen zur Barkaution

Es ist ja allgemein bekannt, warum immer mehr Schweizerinnen und Schweizer Schwierigkeiten bei der Bezahlung der Mietkaution haben. Die Lebenskosten steigen schneller als die Reallöhne. Daher fehlt vielen das Geld. Bei einem Umzug gibt der ehemalige Vermieter in der Regel die alte Kaution heraus, die dann an den neuen Vermieter übergeben werden kann. Doch längst nicht immer funktioniert das so. Manchmal stellen Vermieter Mängel bei der Wohnungsübergabe fest und behalten die Kaution ein.

Plötzlich fehlen bis zu drei Monatsmieten, während der neue Vermieter bereits die Hand aufhält und auf sein Geld wartet. Schnell geraten Mieter unter Stress, denn die Regel lautet: Keine Kaution, kein Mietvertrag.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie soll im Falle eines durch den Mieter verursachten Schaden an der Wohnung oder bei nicht-bezahlen des Mietzinses dafür sorgen, dass der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen bleibt. Doch auch wenn das Gesetz nach Art. 257e OR eine Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren mit einer maximalen Höhe von drei Monatsmieten vorsieht, ist die Barkaution nicht die einzige Sicherheit. Im nachfolgenden Text werden alternative Sicherungsmöglichkeiten aus der Sicht des Gesetzgebers beschrieben und erläutert.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter aufgrund fehlender gesetzlicher Grundlage kein Recht bei der Formbestimmung der Sicherheitsleistung haben. Mit anderen Worten: Der Vermieter entscheidet, in welcher Form die Sicherheitsleistung erbracht werden muss. Der Mieter kann zwar Vorschläge machen, doch der Vermieter muss diesen nicht zustimmen.

Solidarhaftung mehrerer Mieter

Eine Solidarhaftung besteht, wenn mehrere Mieter zusammen das gleiche Mietobjekt nutzen und zusammen im Mietvertrag aufgeführt werden. Das ganze nennt man Solidarmieter. Laut Art. 143 OR haften sie gegenüber der Vermieterschaft gemeinsam für das Mietobjekt. Aus Art. 144 OR geht hervor, dass die Vermieterschaft sich aussuchen kann, ob sie im Falle eines Schadens sich an einen, mehrere oder alle Mieter wendet.

Die Gründung einer Solidarhaftung ist für Mieter sehr einfach. Zudem ist keine Liquidität erforderlich. Es gibt jedoch auch Nachteile: Dadurch das alle Mieter im Mietvertrag aufgeführt werden, haben auch alle die gleichen Rechte und Pflichten. Dies führt zu Problemen, wenn sich die Mieter untereinander uneinig sind. Das sorgt bei Vermietern für Unruhe, da sie oft nicht wissen, wie sie auf die Situation reagieren sollen.

Schuldbeitritt Dritter

Dritte können ohne selbst im Mietobjekt zu wohnen, solidarisch Mietzinsschulden übernehmen. Ein sogenannter Solidarschuldner kann sich verpflichten, eventuell anfallende Mietzinsschulden zu übernehmen. Das bedeutet auch, dass man nicht zwanghaft im Mietobjekt wohnen muss, um für Mietzinsschulden aufkommen zu können.

Bankgarantie

Die Bankgarantie ist als abstraktes Zahlungsversprechen der Bank zu verstehen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in Art. 111 OR. Damit die Bank ihre Garantie einlöst, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Diese können sein:

• Aufforderung des Vermieter, einen aus dem Mietverhältnis geschuldeten Geldbetrag zu zahlen, weil der Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt
• oder weil der Mieter Schäden am Mietobjekt hinterlassen hat

Die Bank ist verpflichtet, diesen Betrag zu zahlen. Dabei darf sie keine Einwendungen aus ihrem Grundgeschäft erheben. Anders ausgedrückt: Sie darf den Mietvertrag nicht als ungültig erklären, um sich so vor einer Zahlung zu drücken.

Für finanziell schwächer Gestellte übernimmt häufig das Sozialamt die Mietzinszahlung und bezahlt gleichzeitig die Mietkaution. Jedoch gibt es hier einen Unterschied zur Bank. Die Überweisungen des Amtes sind nicht als Garantieversprechen im Sinne von Art. 111 OR zu verstehen. Das Amt übernimmt generell keine Garantie. Allerdings können sich Vermieter der Überweisung sicher sein, weil das Amt den günstigen Wohnraum behalten möchte und daher die Vermieter keineswegs vergrault.

Die Bankgarantie gibt dem Mieter einen Vorteil:

• Mieter müssen ihr Geld nicht binden: Die Zahlung der Mietkaution kann eine erhebliche Geldsummer binden. Geld, das dann nicht mehr zur Verfügung steht und an anderer Stelle wie der Wohnungseinrichtung eventuell fehlt. Mit einer Bankgarantie umgehen Mieter dieses Problem sehr geschickt. Wobei hier neben einer Bankgarantie auch eine Mietkautionsversicherung in Erwägung gezogen werden sollte.

Auf der anderen Seite gibt es ein paar Nachteile:

• Eine Bankgarantie kostet Geld: Banken arbeiten nicht umsonst. Eine Bankgarantie kostet dem Garantienehmer, also dem Mieter, jeden Monat Zinsen. Die Kosten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Interessenten sollten zuvor die verschiedenen Banken vergleichen. Auch hier sollte mit einer Mietkautionsversicherung verglichen werden.
• Eine Bank will Sicherheiten: Es ist allgemein bekannt, dass Banken vor der Kreditvergabe Sicherheiten seitens des Garantienehmers (Mieter) sehen will. Sind auf der Seite der Mieterschaft nicht genügend Sicherheiten vorhanden, vergibt die Bank keine Garantie.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung, manchmal auch einfach nur als Mietkautionsbürgschaft bezeichnet, wird in Art. 492 ff. OR geregelt und unterliegt sehr strengen Formvorschriften. Die Voraussetzungen unter denen ein gültiger Bürgschaftsvertrag abgeschlossen werden kann, unterscheiden sich bei natürlichen und juristischen Personen. Ein Bürgschaftsvertrag mit 2'000 Franken oder mehr, bedarf bei natürlichen Personen einer Beurkundung. Sonst ist er ungültig. Bei juristischen Personen reicht die Schriftlichkeit. Bei beiden, juristischen und natürlichen Personen, muss jedoch der Bürgschaftsbetrag in seiner Höhe genauestens ermittelt werden. Ausserdem muss er zahlenmässig in der Bürgschaftsurkunde aufgeführt sein.

Für die Inanspruchnahme einer Mietkautionsbürgschaft ergeben sich folgende Vorteile:

• Kapital muss nicht auf einem Sperrkonto hinterlegt werden. Somit kann der Mieter das Geld ausgeben wie er will. Er bleibt liquide. Folgende Nachteile müssen in Kauf genommen werden:
• Die strengen Gesetzesvorschriften erschweren den Abschluss einer Bürgschaft.
• Eine Mietkautionsbürgschaft verursacht hohe Kosten

Mietkautionsversicherung

Eine Mietkautionsversicherung ist eine verhältnismässig junge Alternative zum Mietkautionskonto. Bei dieser Versicherung verspricht eine Versicherungsgesellschaft, für eventuelle Forderungen des Vermieters aufzukommen. Der Versicherungsnehmer ist der Mieter bzw. die Mieterschaft. Dieser zahlt an die Versicherung eine monatliche Prämie und erhält im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde für den Vermieter. Der Mieter ist jedoch nicht die versicherte Person. Die versicherte Person ist der Vermieter. Bei den Versicherungsgesellschaften handelt es sich um Unternehmen, die häufig mit anderen Versicherungen zusammen arbeiten. So arbeitet die goCaution AG beispielsweise mit der Generali zusammen.

Aus juristischer Sicht besteht die Mietkautionsversicherung teilweise aus Elementen des Art. 492 ff. OR. Versicherungen sind meist juristische Personen. Demnach brauchen sie keine öffentliche Beurkundung, um eine gültige Bürgschaft einzugehen. Es reicht die dazu die Schriftlichkeit.

Die Prämien für eine Mietkautionsversicherung setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

• 1. Basisprämie
• 2. individuelle Prämie die sich an der Höhe der vertraglich vereinbarten Mietkaution orientiert

Der Mieter erhält nach Abschluss der Versicherung eine Kopie des Bürgschaftszertifikats bzw. der Bürgschaftsurkunde. Das Original wird direkt an den Vermieter gesendet.

Die Versicherungsdauer ist in den meisten Fällen auf wenige Jahre begrenzt. Erfolgt keine schriftliche Kündigung, verlängert sie sich stillschweigend. Um zu kündigen muss das originale Zertifikat vom Vermieter an die Versicherung zurückgesandt oder eine gleichwertige Sicherheit nachgewiesen werden.

Macht der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter geltend, muss die Versicherung zahlen. Sie übernimmt die Kosten bis zur vorher vereinbarten Versicherungssumme und zahlt eventuelle Mietzinsrückstände des Mieters oder durch ihn verursachte Schäden am Mietobjekt. Manche Versicherungen zahlen auch dann, wenn der Mieter seine Versicherungsprämien nicht gezahlt haben sollte. Sollte der Mieter eine Privathaftpflicht abgeschlossen haben, wird erst diese herangezogen, bevor die Mietkautionsversicherung zahlt. Damit die Versicherung zahlt müssen in der Regel folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es muss ein schriftliches Einverständnis des Mieters, sprich dem Versicherungsnehmer oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl,
• eine Rechtsöffnungsverfügung oder ein gerichtliches Urteil über die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter vorhanden sein.

Zu bedenken ist, dass der Versicherungsschutz des Mieters meistens ein Jahr nach der Auflösung des Mietverhältnisses verfällt. Sollte die Mietkautionsversicherung im Schadensfall leisten, holt sie sich im Anschluss den gezahlten Betrag vom Versicherungsnehmer zurück. Es handelt sich also um eine Art Vorschuss der Versicherung. Sie übernimmt zeitweise die Kosten, bevor sie diese im Anschluss vom Mieter zurückfordert.

Eine Mietkautionsversicherung lohnt sich besonders für alle Mieter, die auf die vereinbarte Kautionssumme nicht verzichten können oder wollen. Denn auch bei dieser Variante findet keine Kapitalbindung statt. Die Mieterschaft kann über das Geld frei verfügen und beispielsweise neue Möbel davon bezahlen.

Auf der anderen Seite fallen für den Versicherungsnehmer jeden Monat kosten an. Diese halten sich jedoch in Grenzen und sind oftmals günstiger als eine Bankgarantie. Ein Vergleich lohnt sich. Viele Vermieter kennen die Mietkautionsversicherung noch nicht und reagieren zunächst skeptisch auf die Versicherung als Alternative zur klassischen Mietkaution. Oft hilft hier ein einfaches Gespräch zwischen Versicherer und Vermieter um die wichtigsten Fragen zu klären. Dazu findet sich auf dem Bürgschaftszertifikat in der Regel eine Telefonnummer für Vermieter. Auf diesem Wege können Sie sich auch gleich vergewissern, dass das Zertifikat bzw. die Urkunde echt ist.

Vermieter müssen die Mietkautionsversicherung nicht akzeptieren. Es steht ihnen frei diese abzulehnen. Häufig bevorzugen Vermieter Bewerber, die die Mietkaution auf ein Mietkautionskonto einzahlen wollen. Allerdings arbeiten immer mehr Versicherer mit Liegenschaftsverwaltungen zusammen. Die Liegenschaftsverwaltungen lassen es dem Bewerber offen, ob sie eine Mietkautionsversicherung eines bestimmten Anbieters wollen oder die Mietkaution auf ein Konto überweisen möchten.

Mieterhaftpflichtversicherung

Mieter und Vermieter dürfen im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eine Risikoversicherung abschliesst. Es sollen Risiken abgesichert werden, die in den Verantwortungsbereich der Mieterschaft fallen. Dazu gehören beispielsweise Brandschäden oder Glasbruch. Jedoch darf der Vermieter laut Art. 254 OR keine bestimmte Versicherung empfehlen. Dabei würde es sich um einen Verstoss im Sinne eines unzulässigen Kontrahierungszwanges handeln. Auch wenn der Abschluss einer solchen Privathafpflichtversicherung schnell getan ist, sollte immer bedacht werden, dass nicht alle Risiken versichert werden können. Ausserdem handelt es sich für den Vermieter nicht um eine indirekte Sicherheit. Er selbst bekommt nicht die Post der Versicherung und kann demnach nicht prüfen, ob die Prämien vom Mieter gezahlt werden oder die Mieterschaft die Versicherung einfach kündigt. Zudem könnte der Abschluss einer Miethaftpflichtversicherung einige potentielle Bewerber abschrecken, da sie neben dem Mietzins noch weitere Kosten zu tragen hätten.

Retentionsrecht bei der Geschäftsraummiete Bei der Vermietung von Geschäftsräumen steht dem Vermieter nach Art. 268 OR immer das Retentionsrecht zur Verfügung. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Sicherheit zur Kaution oder zum Depot. Das Retentionsrecht muss im Mietvertrag nicht vereinbart werden. Es steht dem Vermieter immer zu. Damit kann er das Inventar der Mieterschaft in einem Konkurs- oder Schuldbetreibungsverfahren verwerten lassen.

Die Mietkautionsversicherung - was ist das eigentlich?

Wenn man ein neues Zuhause beziehen will, wird der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages dort eine Mietkaution festgeschrieben haben. Dies ist die Absicherung für den Vermieter, falls während der Mietdauer Schäden an der Mietsache entstehen oder aber der Mieter mit dem Mietzins in Verzug ist. Das berechtigte Interesse des Vermieters stösst hier auf eine mögliche schwierige Situation beim neuen Mieter, denn bei einem Umzug kosten viele Dinge viel Geld, meist mehr als erwartet. Die Umzugskosten als solche, ob durch eine Firma oder in Eigenleistung, und neue oder ergänzende Möbel für das neue Heim strapazieren das Budget. Und dann kommt auch noch die Mietkaution dazu, die gleich mehrere Monatsmieten beträgt.

Eine mögliche Lösung ist die Mietkautionsbürgschaft, auch Mietkautionsversicherung genannt. Hierbei erhält der Vermieter kein Geld, sondern eine Bürgschaftsurkunde des Versicherungsträgers. Diese gibt dem Vermieter die gewünschte Sicherheit, ohne dass das Umzugsbudget des Neumieters in voller Höhe der Kautionssumme belastet wird.

Für den Vermieter, der diese Mietkautionsbürgschaft annimmt, ändert sich nichts. Er bewahrt diese selbstschuldnerische Urkunde bei seinen Mietunterlagen auf und kann, sollte er die Kaution in Anspruch nehmen müssen, diese direkt bei der Mietkautionsversicherung geltend machen. Als rechtsverbindliches Wertpapier ist die Urkunde für den in dieser genannten Bürgen verpflichtend.

Eine Mietkautionsversicherung endet im Normalfall mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann gemeinhin jede Mietkautionsversicherung zu im Vertrag festgelegten Zeitpunkten gekündigt werden und dem Vermieter eine andere Art der Mietkaution überlassen werden.

Für diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft des Versicherers zahlt der Mieter diesem einen jährlichen Beitrag. Dieser richtet sich nach der Höhe der Mietkautionsversicherung und beträgt zwischen 4 - 5% der Kautionssumme. Die Mietkautionsversicherung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Umzug ansonsten eine Kreditaufnahme, auch über den Dispositionskredit, bedingt oder das Budget anderweitig geschont werden soll.

Was deckt eine Mietkautionsversicherung eigentlich ab?

Im Allgemeinen deckt eine Mietkautionsversicherung alle Schäden, Leistungen und Gefahren ab, die dem Vermieter durch die Vermietung der Mietsache an den Mieter entstehen können. Diese sind z.B. das Ausbleiben der Mietzahlungen oder der Nebenkostennachzahlungen, Sachschäden, die an der Mietsache entstanden sind oder unausgeführte Renovierungsarbeiten, die durch den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter zu leisten sind. Auch andere Schadensersatzansprüche seitens des Vermieters an den Mieter sind gewöhnlich mit abgedeckt.

Was sind die Vorteile einer Mietkautionsversicherung?

Der grösste Vorteil einer Mietkautionsversicherung für den Mieter liegt offenkundig darin, dass er für die Mietkaution nicht die volle Summe aus seinem Vermögen hinterlegen muss. Die beträgt in der Regel drei Nettokaltmieten, was durchschnittlich eine vierstellige Summe als Kostenfaktor bedeutet. Bei den „klassischen“ Formen der Mietkautionshinterlegung, den Kautionssparbuch, der Bankbürgschaft oder der Aushändigung an den Vermieter muss diese Summe jeweils voll erbracht werden, nicht so bei der Mietkautionsversicherung. Statt dessen kann das freie Budget anderweitig verwendet werden, sei es für die Umzugskosten, neue Einrichtungsgegenstände oder zur sonstigen Verwendung. Der Einwand, man bekäme ja die alte Kaution vom alten Vermieter zur Finanzierung der neuen Kaution, ist nicht stichhaltig, da der alte Vermieter diese noch ganz oder teilweise bis zu sechs Monaten nach Beendigung des alten Mietverhältnisses einbehalten kann.

Nicht zu vergessen ist für den Mieter auch der Sicherheitsaspekt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, Mietkautionen getrennt vom eigenen Vermögen aufzubewahren, aber was bei einer Verschlechterung der finanziellen Lage des Vermieters wirklich passiert, erfährt man meist erst, wenn es zu spät ist.

Die höhere finanzielle Liquidität des Mietinteressenten hat auch für den Vermieter einen bedeutenden Vorteil. Die Mietobjekte können schneller vermietet werden, da der Mieter nicht erst noch Kapital für die mit dem Umzug verbundenen Kosten bilden muss. So hat der Vermieter weniger Leerstand und die Zeit, in der laufenden Kosten kein Mietertrag gegenüber steht, wird reduziert.

Dadurch, dass der Mieter von einem professionellen Dritten eine Bürgschaftsurkunde ausgestellt bekommt, ist auch der Vermieter auf der sicheren Seite bei der Bonität des zukünftigen Mieters. Mietkautionsversicherer prüfen die Bonität ihrer Versicherungsnehmer gründlich. Mit einer Mietkautionsversicherung ist der Vermieter aus dem Risiko, dass sich die Bonität des Mieters verschlechtert. Er kann den Kautionsbürgen in Anspruch nehmen und muss keine aufwändigen Massnahmen ergreifen, um sein Geld vom Mieter für alle offenen Posten zu erhalten. Ob und wie der Versicherer das Geld vom Mieter wieder zurück bekommt, ist nicht Sache und Beschäftigung des Vermieters.

Auch die administrative Arbeit, die der Vermieter mit zugegangenen Mietkautionen in Geld hat, entfällt bei einer Mietkautionsversicherung. Bezüglich des Umgangs mit Mietkautionsgeldern gibt es strenge gesetzliche Vorgaben, deren Nichteinhaltung empfindliche Strafen nach sich ziehen kann. So legt der Vermieter einfach die Kautionsurkunde zu den Akten und muss sich keine weiteren Sorgen machen. Die Unkündbarkeit der Mietkautionsversicherung ist so lange gegeben, als die Kautionsurkunde im Besitz des Vermieters ist. Will der Mieter die Mietkautionsversicherung kündigen, so muss er diese mit dem Einverständnis des Vermieters in einer anderen Form der Kautionsstellung ablösen.

Auf was muss man beim Abschluss einer Mietkautionsversicherung achten? Was gibt es für Laufzeiten und wie hoch sind die Kosten?
Die typischen Kosten bei einer Mietkautionsversicherung sind Abschlusskosten bei Vertragsschluss, ein Jahresbeitrag und eventuell auch anfallende Servicepauschalen. Generell orientieren sich die Kosten an der Höhe der abzusichernden Mietkaution, jedoch ist die Gesamthöhe je nach Versicherer unterschiedlich. Ein Vergleich zwischen verschiedenen Gesellschaften ist sinnvoll.

Typischerweise wird eine Kautionsversicherung auf unbegrenzte Laufzeit geschlossen, da die Länge des Mietverhältnisses normalerweise ebenso lange läuft. Allerdings hat der Versicherungsnehmer ein Kündigungsrecht, dass er zu den im Vertrag genannten Bedingungen jederzeit ausüben kann. Der Versicherungsschutz endet mit der Übergabe der Kautionsurkunde an den Versicherer. Dies bedeutet nicht, dass der Mieter bis ans Ende der Mietdauer an den Versicherer gebunden ist. Er kann die Mietkaution auch in einer anderen Form gegenüber dem Vermieter erbringen und von diesem die Bürgschaftsurkunde des Versicherers zurückverlangen. Dies funktioniert natürlich auch umgekehrt, so dass eine andere Form der Mietkaution, z.B. eine Bankbürgschaft oder ein Mietzinsdepot, durch eine Mietkautionsversicherung ersetzt werden kann.

Die Abrechnung einer Mietkautionsversicherung erfolgt im Allgemeinen taggenau. Das heisst, dass zu viel gezahlte Beiträge an den Versicherungsnehmer zurückerstattet werden. Der Versicherungsnehmer muss sich allerdings der Tatsache bewusst sein, dass es sich hier um eine Versicherung handelt. Gezahlte Beiträge werden, ausser bei Überzahlung bei Vertragsende, nicht erstattet. Diese sind der Preis für die Risikoübernahme durch die Versicherung. Hier gilt es also ganz genau zu prüfen und zu kalkulieren, wann eine Mietkautionsversicherung Vorteile bringt oder wann es gegeben ist, zur Kostenminimierung eine andere Form der Kautionsleistung zu wählen.

Wie wird eine Mietkautionsversicherung beendet?

Im Regelfall endet die Kautionsversicherung mit dem Mietverhältnis. Wenn der Vermieter keine Forderungen mehr an den Mieter hat, übergibt oder sendet er die Kautionsurkunde an die Mietkautionsversicherung zurück. Nach Erhalt der Urkunde ist der Versicherungsvertrag beendet und abrechnet. Das Prozedere ist identisch, wenn das Mietverhältnis weiter bestehen bleibt, aber sich die Form der Kautionsstellung ändert.

Hier erfahren Sie mehr über die Mietkautionsversicherung.