Alternativen zur Barkaution

Es ist ja allgemein bekannt, warum immer mehr Schweizerinnen und Schweizer Schwierigkeiten bei der Bezahlung der Mietkaution haben. Die Lebenskosten steigen schneller als die Reallöhne. Daher fehlt vielen das Geld. Bei einem Umzug gibt der ehemalige Vermieter in der Regel die alte Kaution heraus, die dann an den neuen Vermieter übergeben werden kann. Doch längst nicht immer funktioniert das so. Manchmal stellen Vermieter Mängel bei der Wohnungsübergabe fest und behalten die Kaution ein.

Plötzlich fehlen bis zu drei Monatsmieten, während der neue Vermieter bereits die Hand aufhält und auf sein Geld wartet. Schnell geraten Mieter unter Stress, denn die Regel lautet: Keine Kaution, kein Mietvertrag.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie soll im Falle eines durch den Mieter verursachten Schaden an der Wohnung oder bei nicht-bezahlen des Mietzinses dafür sorgen, dass der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen bleibt. Doch auch wenn das Gesetz nach Art. 257e OR eine Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren mit einer maximalen Höhe von drei Monatsmieten vorsieht, ist die Barkaution nicht die einzige Sicherheit. Im nachfolgenden Text werden alternative Sicherungsmöglichkeiten aus der Sicht des Gesetzgebers beschrieben und erläutert.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter aufgrund fehlender gesetzlicher Grundlage kein Recht bei der Formbestimmung der Sicherheitsleistung haben. Mit anderen Worten: Der Vermieter entscheidet, in welcher Form die Sicherheitsleistung erbracht werden muss. Der Mieter kann zwar Vorschläge machen, doch der Vermieter muss diesen nicht zustimmen.

Solidarhaftung mehrerer Mieter

Eine Solidarhaftung besteht, wenn mehrere Mieter zusammen das gleiche Mietobjekt nutzen und zusammen im Mietvertrag aufgeführt werden. Das ganze nennt man Solidarmieter. Laut Art. 143 OR haften sie gegenüber der Vermieterschaft gemeinsam für das Mietobjekt. Aus Art. 144 OR geht hervor, dass die Vermieterschaft sich aussuchen kann, ob sie im Falle eines Schadens sich an einen, mehrere oder alle Mieter wendet.

Die Gründung einer Solidarhaftung ist für Mieter sehr einfach. Zudem ist keine Liquidität erforderlich. Es gibt jedoch auch Nachteile: Dadurch das alle Mieter im Mietvertrag aufgeführt werden, haben auch alle die gleichen Rechte und Pflichten. Dies führt zu Problemen, wenn sich die Mieter untereinander uneinig sind. Das sorgt bei Vermietern für Unruhe, da sie oft nicht wissen, wie sie auf die Situation reagieren sollen.

Schuldbeitritt Dritter

Dritte können ohne selbst im Mietobjekt zu wohnen, solidarisch Mietzinsschulden übernehmen. Ein sogenannter Solidarschuldner kann sich verpflichten, eventuell anfallende Mietzinsschulden zu übernehmen. Das bedeutet auch, dass man nicht zwanghaft im Mietobjekt wohnen muss, um für Mietzinsschulden aufkommen zu können.

Bankgarantie

Die Bankgarantie ist als abstraktes Zahlungsversprechen der Bank zu verstehen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in Art. 111 OR. Damit die Bank ihre Garantie einlöst, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Diese können sein:

• Aufforderung des Vermieter, einen aus dem Mietverhältnis geschuldeten Geldbetrag zu zahlen, weil der Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt
• oder weil der Mieter Schäden am Mietobjekt hinterlassen hat

Die Bank ist verpflichtet, diesen Betrag zu zahlen. Dabei darf sie keine Einwendungen aus ihrem Grundgeschäft erheben. Anders ausgedrückt: Sie darf den Mietvertrag nicht als ungültig erklären, um sich so vor einer Zahlung zu drücken.

Für finanziell schwächer Gestellte übernimmt häufig das Sozialamt die Mietzinszahlung und bezahlt gleichzeitig die Mietkaution. Jedoch gibt es hier einen Unterschied zur Bank. Die Überweisungen des Amtes sind nicht als Garantieversprechen im Sinne von Art. 111 OR zu verstehen. Das Amt übernimmt generell keine Garantie. Allerdings können sich Vermieter der Überweisung sicher sein, weil das Amt den günstigen Wohnraum behalten möchte und daher die Vermieter keineswegs vergrault.

Die Bankgarantie gibt dem Mieter einen Vorteil:

• Mieter müssen ihr Geld nicht binden: Die Zahlung der Mietkaution kann eine erhebliche Geldsummer binden. Geld, das dann nicht mehr zur Verfügung steht und an anderer Stelle wie der Wohnungseinrichtung eventuell fehlt. Mit einer Bankgarantie umgehen Mieter dieses Problem sehr geschickt. Wobei hier neben einer Bankgarantie auch eine Mietkautionsversicherung in Erwägung gezogen werden sollte.

Auf der anderen Seite gibt es ein paar Nachteile:

• Eine Bankgarantie kostet Geld: Banken arbeiten nicht umsonst. Eine Bankgarantie kostet dem Garantienehmer, also dem Mieter, jeden Monat Zinsen. Die Kosten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Interessenten sollten zuvor die verschiedenen Banken vergleichen. Auch hier sollte mit einer Mietkautionsversicherung verglichen werden.
• Eine Bank will Sicherheiten: Es ist allgemein bekannt, dass Banken vor der Kreditvergabe Sicherheiten seitens des Garantienehmers (Mieter) sehen will. Sind auf der Seite der Mieterschaft nicht genügend Sicherheiten vorhanden, vergibt die Bank keine Garantie.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung, manchmal auch einfach nur als Mietkautionsbürgschaft bezeichnet, wird in Art. 492 ff. OR geregelt und unterliegt sehr strengen Formvorschriften. Die Voraussetzungen unter denen ein gültiger Bürgschaftsvertrag abgeschlossen werden kann, unterscheiden sich bei natürlichen und juristischen Personen. Ein Bürgschaftsvertrag mit 2'000 Franken oder mehr, bedarf bei natürlichen Personen einer Beurkundung. Sonst ist er ungültig. Bei juristischen Personen reicht die Schriftlichkeit. Bei beiden, juristischen und natürlichen Personen, muss jedoch der Bürgschaftsbetrag in seiner Höhe genauestens ermittelt werden. Ausserdem muss er zahlenmässig in der Bürgschaftsurkunde aufgeführt sein.

Für die Inanspruchnahme einer Mietkautionsbürgschaft ergeben sich folgende Vorteile:

• Kapital muss nicht auf einem Sperrkonto hinterlegt werden. Somit kann der Mieter das Geld ausgeben wie er will. Er bleibt liquide. Folgende Nachteile müssen in Kauf genommen werden:
• Die strengen Gesetzesvorschriften erschweren den Abschluss einer Bürgschaft.
• Eine Mietkautionsbürgschaft verursacht hohe Kosten

Mietkautionsversicherung

Eine Mietkautionsversicherung ist eine verhältnismässig junge Alternative zum Mietkautionskonto. Bei dieser Versicherung verspricht eine Versicherungsgesellschaft, für eventuelle Forderungen des Vermieters aufzukommen. Der Versicherungsnehmer ist der Mieter bzw. die Mieterschaft. Dieser zahlt an die Versicherung eine monatliche Prämie und erhält im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde für den Vermieter. Der Mieter ist jedoch nicht die versicherte Person. Die versicherte Person ist der Vermieter. Bei den Versicherungsgesellschaften handelt es sich um Unternehmen, die häufig mit anderen Versicherungen zusammen arbeiten. So arbeitet die goCaution AG beispielsweise mit der Generali zusammen.

Aus juristischer Sicht besteht die Mietkautionsversicherung teilweise aus Elementen des Art. 492 ff. OR. Versicherungen sind meist juristische Personen. Demnach brauchen sie keine öffentliche Beurkundung, um eine gültige Bürgschaft einzugehen. Es reicht die dazu die Schriftlichkeit.

Die Prämien für eine Mietkautionsversicherung setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

• 1. Basisprämie
• 2. individuelle Prämie die sich an der Höhe der vertraglich vereinbarten Mietkaution orientiert

Der Mieter erhält nach Abschluss der Versicherung eine Kopie des Bürgschaftszertifikats bzw. der Bürgschaftsurkunde. Das Original wird direkt an den Vermieter gesendet.

Die Versicherungsdauer ist in den meisten Fällen auf wenige Jahre begrenzt. Erfolgt keine schriftliche Kündigung, verlängert sie sich stillschweigend. Um zu kündigen muss das originale Zertifikat vom Vermieter an die Versicherung zurückgesandt oder eine gleichwertige Sicherheit nachgewiesen werden.

Macht der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter geltend, muss die Versicherung zahlen. Sie übernimmt die Kosten bis zur vorher vereinbarten Versicherungssumme und zahlt eventuelle Mietzinsrückstände des Mieters oder durch ihn verursachte Schäden am Mietobjekt. Manche Versicherungen zahlen auch dann, wenn der Mieter seine Versicherungsprämien nicht gezahlt haben sollte. Sollte der Mieter eine Privathaftpflicht abgeschlossen haben, wird erst diese herangezogen, bevor die Mietkautionsversicherung zahlt. Damit die Versicherung zahlt müssen in der Regel folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es muss ein schriftliches Einverständnis des Mieters, sprich dem Versicherungsnehmer oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl,
• eine Rechtsöffnungsverfügung oder ein gerichtliches Urteil über die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter vorhanden sein.

Zu bedenken ist, dass der Versicherungsschutz des Mieters meistens ein Jahr nach der Auflösung des Mietverhältnisses verfällt. Sollte die Mietkautionsversicherung im Schadensfall leisten, holt sie sich im Anschluss den gezahlten Betrag vom Versicherungsnehmer zurück. Es handelt sich also um eine Art Vorschuss der Versicherung. Sie übernimmt zeitweise die Kosten, bevor sie diese im Anschluss vom Mieter zurückfordert.

Eine Mietkautionsversicherung lohnt sich besonders für alle Mieter, die auf die vereinbarte Kautionssumme nicht verzichten können oder wollen. Denn auch bei dieser Variante findet keine Kapitalbindung statt. Die Mieterschaft kann über das Geld frei verfügen und beispielsweise neue Möbel davon bezahlen.

Auf der anderen Seite fallen für den Versicherungsnehmer jeden Monat kosten an. Diese halten sich jedoch in Grenzen und sind oftmals günstiger als eine Bankgarantie. Ein Vergleich lohnt sich. Viele Vermieter kennen die Mietkautionsversicherung noch nicht und reagieren zunächst skeptisch auf die Versicherung als Alternative zur klassischen Mietkaution. Oft hilft hier ein einfaches Gespräch zwischen Versicherer und Vermieter um die wichtigsten Fragen zu klären. Dazu findet sich auf dem Bürgschaftszertifikat in der Regel eine Telefonnummer für Vermieter. Auf diesem Wege können Sie sich auch gleich vergewissern, dass das Zertifikat bzw. die Urkunde echt ist.

Vermieter müssen die Mietkautionsversicherung nicht akzeptieren. Es steht ihnen frei diese abzulehnen. Häufig bevorzugen Vermieter Bewerber, die die Mietkaution auf ein Mietkautionskonto einzahlen wollen. Allerdings arbeiten immer mehr Versicherer mit Liegenschaftsverwaltungen zusammen. Die Liegenschaftsverwaltungen lassen es dem Bewerber offen, ob sie eine Mietkautionsversicherung eines bestimmten Anbieters wollen oder die Mietkaution auf ein Konto überweisen möchten.

Mieterhaftpflichtversicherung

Mieter und Vermieter dürfen im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eine Risikoversicherung abschliesst. Es sollen Risiken abgesichert werden, die in den Verantwortungsbereich der Mieterschaft fallen. Dazu gehören beispielsweise Brandschäden oder Glasbruch. Jedoch darf der Vermieter laut Art. 254 OR keine bestimmte Versicherung empfehlen. Dabei würde es sich um einen Verstoss im Sinne eines unzulässigen Kontrahierungszwanges handeln. Auch wenn der Abschluss einer solchen Privathafpflichtversicherung schnell getan ist, sollte immer bedacht werden, dass nicht alle Risiken versichert werden können. Ausserdem handelt es sich für den Vermieter nicht um eine indirekte Sicherheit. Er selbst bekommt nicht die Post der Versicherung und kann demnach nicht prüfen, ob die Prämien vom Mieter gezahlt werden oder die Mieterschaft die Versicherung einfach kündigt. Zudem könnte der Abschluss einer Miethaftpflichtversicherung einige potentielle Bewerber abschrecken, da sie neben dem Mietzins noch weitere Kosten zu tragen hätten.

Retentionsrecht bei der Geschäftsraummiete Bei der Vermietung von Geschäftsräumen steht dem Vermieter nach Art. 268 OR immer das Retentionsrecht zur Verfügung. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Sicherheit zur Kaution oder zum Depot. Das Retentionsrecht muss im Mietvertrag nicht vereinbart werden. Es steht dem Vermieter immer zu. Damit kann er das Inventar der Mieterschaft in einem Konkurs- oder Schuldbetreibungsverfahren verwerten lassen.

Eignet sich eine Mietkautionsversicherung als Barkautions-Alternative?

Mietkautionsversicherungen werden in der Schweiz immer bekannter. Dabei handelt es sich um eine Möglichkeit, die Zahlung der Mietkaution zu umgehen, indem man dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde eines Versicherers aushändigt.

In den meisten Fällen verlangen Vermieter neben dem monatlichen Mietzins auch eine Mietkaution. Diese darf maximal drei Netto-Monatsmieten betragen und stellt für viele Menschen ein ernsthaftes Problem dar.

Eine Mietkaution soll hier Abhilfe schaffen, indem sich ein Versicherer verbürgt, durch den Mieter entstandene Schäden am Mietobjekt und Zahlungsrückstände zu begleichen. Dem Vermieter dient eine solche Versicherung demnach als finanzielle Sicherheit, die mit einem Bankdepot vergleichbar ist.

Im Gegensatz zur Mietkaution zahlt der Mieter einer Mietkautionsversicherung keine einmalige Gebühr, sondern eine jährliche Versicherungsprämie. Diese liegt bei etwas fünf bis sechs Prozent der vereinbarten Mietkautionshöhe. Dadurch bleiben dem Mieter die finanziellen Mittel erhalten und er kann das Geld anderweitig einsetzen.

Welche Vorteile bietet eine Mietkautionsversicherung?

Eine Mietkautionsversicherung bietet mehrere Vorteile. Doch einer der wichtigsten ist, dass der Versicherungsnehmer (Mieter) keine Berührung an seiner Kreditlinie erleidet. Dies ist besonders für Auszubildende und Studenten sehr interessant, da eine eigene Wohnung oftmals die vorhandenen finanziellen Mittel übersteigen und nicht genug Geld für die Barkaution vorhanden ist. Und besonders in jungen Jahren möchte kaum einer bereits in der Abhängigkeit eines Bankkredits feststecken.

Zudem wird das finanzielle Vermögen nicht angetastet. Die Mietkaution in Höhe von drei Netto-Monatsmieten ist so hoch, dass viele Mieter einen tiefen Einschnitt ihres Sparvermögens hinnehmen müssen. Mit einer Mietkaution ist dies nicht der Fall. Stattdessen müssen Mieter nur eine überschaubare jährliche Prämie zahlen. Von dem übrig gebliebenen Geld können beispielsweise bereits neue Möbel gekauft oder eine Umzugsfirma beauftragt werden.

Doch auch für den Vermieter gibt es Vorteile. Dieser erspart sich den Verwaltungsaufwand der Kautionskonten und geniesst trotzdem die gleiche Sicherheit. Denn die Versicherung übernimmt im Falle eines durch den Mieter ausgelösten Schaden oder bei Zahlungsrückstand sämtliche kosten. Dadurch kommt der Vermieter immer an sein Geld und kann etwaige Renovierungen bezahlen oder Zahlungsrückstände sofort ausgleichen.

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?

Bevor man sich für eine Mietkaution entscheidet, sollten immer die entstehenden Kosten geprüft werden. Diese unterschieden sich nämlich von Anbieter zu Anbieter. In der Regel setzen sich die Kosten der Mietkautionsversicherung aus einer Grundgebühr und einem zusätzlichen Betrag zusammen. Dieser zusätzliche Betrag kann sich je nach Anbieter erheblich unterscheiden. Einige Versicherer erheben Verwaltungsgebühren für etwaige Vertragsänderungen oder sogar beim Vertragsabschluss. Andere hingegen erheben gar keine Verwaltungsgebühren, da alle Prozesse elektronisch abgewickelt werden. Zudem kann sich die Prämiengestaltung teilweise stark unterscheiden. Manche Anbieter berechnen jedes Jahr den gleichen Betrag, während andere im ersten Jahr auffallend wenig berechnen, um dann im zweiten Versicherungsjahr die Prämie deutlich anzuheben. Solche Details sind zuvor im Vertrag aufgeführt. Daher sollte dieser aufmerksam durchgelesen werden. Es lohnt sich immer, die Preis- und Vertragskonditionen zu vergleichen. Im Schnitt machen die jährlichen Prämien für Mietkautionsversicherungen 5-6 Prozent der mit dem Vermieter vereinbarten Mietkaution aus.

Welche Leistungen erbringt eine Mietkautionsversicherung?

Um die eigentliche Leistung einer Mietkautionsversicherung zu verstehen, lohnt es sich, einen Blick auf die Bedeutung des Wortes „Kaution“ zu werfen. „Kaution“ stammt von dem lateinischen Wort „cautio“ ab und bedeutet auf deutsch Sicherheit. Es geht also bei einer Mietkaution nicht in erster Linie um das Auszahlen von Geld an den Vermieter, sondern um die Sicherheit, dass im Falle eines Schadens Geld da ist. Und genau dieses Prinzip machen sich die Versicherer zu nutze. Sie zahlen dem Vermieter kein Geld aus, sondern sie garantieren ihm, dass Geld ausgezahlt werden wird, wenn er es braucht. Und das tun sie auch.

Die Vorteile für den Vermieter

Für den Vermieter macht es in der Regel keinen Unterschied, ob Geld in Bar hinterlegt wird, ein Treuhandkonto eingerichtet oder eine Dritte Person eine Bürgschaft übernimmt. Ihm geht es um die Sicherheit, im Falle eines Schadens an sein Geld zu kommen. Eine Kautionsversicherung ermöglicht dies genauso zuverlässig wie ein Bankdepot.

Vor- und Nachteile für den Mieter

Für einen Mieter macht es jedoch einen grossen Unterschied, ob er sich für die Zahlung einer klassischen Barkaution entscheidet oder eine Kautionsversicherung wählt. Eine Mietkaution zahlt man einmal und bekommt bei der Auszahlung noch die in der Zwischenzeit erwirtschafteten Zinsen hinzu. Dafür aber ist der Betrag für einige nur schwer aufzubringen und die finanziellen Mittel sind über die gesamte Mietdauer hinweg gebunden.

Bei einer Mietkautionsversicherung zahlt man zwar nicht die gesamte Mietkaution auf einmal, sondern nur einen jährliche Kleinstbetrag. Doch über einen sehr langen Zeitraum betrachtet, ist die Mietkautionsversicherung teurer.. Allerdings müssen mindestens 20 Jahre ins Land streichen, bis man eine Mietkautionen zusätzlich gezahlt hat. Das bedeutet: Wer heute schon weiss, dass er auch in 20 Jahren noch in dem Mietobjekt wohnen wird, sollte die klassischen Barkaution wählen. Dafür muss er zwar beim Einzug mit Liquiditätsengpässen rechnen, kann aber über einen sehr langen Zeitraum etwas Geld sparen.

Wo schliesst man eine Mietkautionsversicherung ab?

Heutzutage kann eine Mietkautionsversicherung ganz einfach online abgeschlossen werden. Dazu geht man auf einer der Anbieter-Seiten und folgt dort den Schritten. Es gibt auch eine Reihe von Vergleichsportalen, die einem die genauen Unterschiede der verschiedenen Mietkautionsversicherungen leicht verständlich auf dem Online-Silbertablett präsentieren.

Sobald eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen wurde, dauert es meist nur ein bis zwei Tage, bis die Bürgschaftsurkunde an den Vermieter gesendet wird.

Freuen wird viele die Tatsache, dass Mietkautionsversicherungen keine Mindestlaufzeit haben. Sie können jederzeit ohne grosses Tamtam gekündigt werden.

Es ist also möglich bei anfänglichen finanziellen Engpässen mit einer Mietkautionsversicherung zu beginnen und dann später zu der normalen Barkaution zu wechseln. Dadurch lassen sich finanzielle Durststrecken adäquat überbrücken.

Hier erfahren Sie mehr über die Mietkautionsversicherung. 

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Häufige Fragen zur Mietkautionsversicherung

Mietkautionsversicherungen werden auch in der Schweiz immer beliebter. Sie bietet Mietern die Möglichkeit, dem Vermieter eine Sicherheit in Form einer Bürgschaftsurkunde zu geben, statt Geld aus der eigenen Tasche für die Kaution aufzuwenden.

Doch bevor man sich für eine Mietkaution entscheidet, sollten einige Fragen geklärt werden:

Ist die Mietkautionsversicherung für den Mieter oder den Vermieter?

Der Name «Mietkautionsversicherung» verwirrt einige Mieter. Die Mietkautionsversicherung ist eine Versicherung für den Vermieter, nicht für den Mieter. Wenn Sie Schäden am Mietobjekt hinterlassen oder ihrer Mietzinszahlung nicht nachkommen, springt die Versicherung ein. Sie gibt dem Vermieter die Sicherheit, immer an sein Geld zu kommen. Allerdings sind Sie nachdem die Versicherung den Schaden übernommen hat, nicht automatisch aus dem Schneider. Sie müssen der Versicherung das Geld zurückzahlen.

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Die Mietkaution darf laut Schweizer Mietrecht maximal das Dreifache der Brutto-Monatsmiete betragen. Sollte der Vermieter eine höhere Mietkaution verlangen, intervenieren Sie sofort. Aber Achtung: Bei Geschäftsräumen darf die Mietkaution höher sein. Dort gibt es keine maximale Obergrenze.

Ist zusätzlich eine Haftpflichtversicherung notwendig?

Da die Mietkautionsversicherung keine Versicherung für Mieter ist, brauchen Sie als Mieter eine Haftpflichtversicherung. Die Mietkautionsversicherung übernimmt keine Kosten, die Sie die von der Haftpflichtversicherung abgedeckt werden.

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?

Eine Mietkautionsversicherung kostet Geld, doch weniger als Sie denken. Der genaue Preis hängt vom Anbieter ab. Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung ist denkbar einfach und kann zu 100% online erfolgen.

Darf der Vermieter zum Abschluss einer Mietkautionsversicherung zwingen?

Eine Mietkautionsversicherung ist freiwillig. Der Vermieter kann Sie nicht zu einem Abschluss zwingen. Wer die volle Mietkaution nicht aufbringen kann oder will, sollte sich überlegen, ob eine Mietkautionsversicherung sinnvoll ist.

Gibt es Unterschiede zwischen den Anbietern?

Ja, es gibt zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kassen. Wer vergleicht, kann mehrere hundert Franken pro Jahr einsparen.

Was genau sollte verglichen werden?

Es sollten alle anfallenden Gebühren verglichen werden. Dazu gehören in erster Linie Versicherungsprämien sowie Minimal- und Verwaltungsgebühren.Versicherungsprämien werden meist prozentual an der Höhe der Mietkaution gemessen. Es ist besonders auf die Gebühren für das erste Jahr und die folgenden Jahre zu achten. Oftmals unterscheiden sich diese voneinander.

Gibt es unterschiedliche Abrechnungsweisen je nach Vertragsbeginn?

Ja, bei einigen Anbietern unterscheiden sich die Gebühren je nach Beginn des Vertrages.

Was gibt es über die Kündigungsfristen zu wissen?

Manche Mietkautionsversicherungen können sofort gekündigt werden. Bei anderen gibt es eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Gibt es unterschiedliche Mindestvertragsdauern?

Ja, einige Anbieter haben eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren. Andere können bereits nach einem Jahr gekündigt werden.

Gibt es Mietkautionsversicherungen für Gewerberäume?

Ja, es gibt auch Mietkautionsversicherungen für gewerbliche Räume. Doch nicht alle Anbieter führen diese in ihrem Sortiment.

Mehr über die Mietkautionsversicherung Sie hier - Mietkautionsversicherung

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Mieter werden durch Bundesgericht gestärkt

Es muss keine Zwangslage bei Wohnungsnot mehr nachgewiesen werden, um den Anfangsmietzins anzufechten. Den Richtern zufolge entspricht die Marktmacht der Vermieter die eines Kartells.

Das Bundesgericht entschied nun, dass Mieterinnen und Mieter, die in Städten wohnen, zukünftig keine astronomisch hohen Anfangsmieten mehr akzeptieren müssen. Sie können sich ab sofort zur Wehr setzen. Das Urteil stärkt der Mieterschaft den Rücken. Im März 2013 hatten zwei Männer, die sich eine 3,5-Zimmer Wohnung teilen, den Mietvertrag mit einer vertraglich vereinbarten Anfangsmiete von netto 3'900 Franken mit der Unterstützung des Mietverbandes angefochten. Zunächst kämpften die beiden jungen Männer vor dem Zürcher Obergericht sowie dem Mietgericht erfolglos. Doch die Männer vom Stampfenbachplatz in Zürich gaben nicht auf. 

Beide teilten mit, dass sie den hohen Anfangsmietzins nur deshalb akzeptierten, weil sie aufgrund der schwierigen Situation auf dem Zürcher Wohnungsmarkt, sich zur Unterschrift gezwungen sahen. Nur deshalb hätten sie den hohen Mietzins akzeptiert. Laut Obligationsrecht besteht die Möglichkeit den Anfangsmietzins innerhalb der ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung anzufechten. Das gilt aber nur dann, wenn sich die Mieterschaft aufgrund der angespannten Verhältnisse auf dem lokalen Markt für Geschäftsräume und Wohnungen gezwungen sah, den Vertrag abzuschliessen.

Wenn die Vertragspartner ungleich sind...

Da die beiden Männer keinen Nachweis erbrachten, der klar aufzeigt, dass sie intensiv und lange erfolglos auf der Suche nach einer günstigeren Wohnung gewesen seien, verweigerte das Obergericht Zürich die vorgetragene Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu prüfen. Das Bundesgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis. Es wies die Forderung des Obergerichts klar zurück. Die Voraussetzungen die das Obergericht zur Überprüfung des Mietzinses stellte, seien unzulässig.

Das Bundesgericht ist die oberste Gerichtsinstanz des Landes und steht dadurch über dem Obergericht. Für das Bundesgericht reicht es aus, wenn ein örtlicher Wohnungsmarkt sachlich betrachtet, aus dem Gleichgewicht ist, um den Mietzins als missbräuchlich anzufechten. Besonders das vielerorts existierende Ungleichgewicht zwischen den Vertragspartnern, also Mieter und Vermieter, stellt ein Problem dar. Viele Schweizerinnen und Schweizer glauben, dass Konsumenten und auch Mieter keine den Anbietern vergleichbare Stellung inne hätten. Doch genau das haben sie und deshalb können sie einen ausgewogenen Vertrag aushandeln. In diesem Fall zwischen Mieter und Vermieter.

Wohnungsnot in den Städten ist katastrophal

Die Wohnungsnot in den Städten sorgt für ein Ungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern. Doch genau deshalb gibt der Schweizer Gesetzgeber die Chance einer nachträglichen Anfechtung des Anfangsmietzinses, so erklärt das Bundesgericht seine Entscheidung. Weiter wird hervorgehoben, dass bei Abschluss von Mietverträgen die Gefahr der Missbräuchlichkeit bei Mietzinsen besteht, falls die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen so niedrig ist, dass ein Wohnungssuchender auch dann einen Vertrag abschliessen würde, wenn der Vermieter einen missbräuchlichen Mietzins verlange. In solche einem Szenario ist allein aufgrund der Marktlage ein Abschlusszwang des Mietvertrages unter missbräuchlichen Bedingungen geschehen. Genau das war bei den beiden jungen Männern in Zürich der Fall.

Laut dem Bundesgericht ist die Wohnungslage in Zürich mittlerweile so angespannt, dass Vermieter den Mietzins diktieren könnten. Zur Untermauerung ihrer Position zogen die Richter in Lausanne statistische Daten wie etwa den Wohnungsleerbestand von 0.11 Prozent heran. Im Kanton beträgt der Leerbestand 0,61 Prozent (Stand 2013). 

Angesichts dieser Daten, handelt es sich wirklich um ein Marktungleichgewicht. Das knappe Wohnungsangebot versetzt Vermieter in eine Position, die mit einem marktmächtigen Unternehmen vergleichbar ist. Eine Art Monopolstellung, die es erlaube, die Preis zu diktieren. Es kann in dieser angespannten Lage von den Mietern nicht verlangt werden, ihre Wohnungsnot persönlich nachweisen zu müssen. Das sei laut Gericht vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Ähnlich wie bei der Kartellgesetzgebung dient die Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses dem Ziel, unterlegenen Vertragspartnern eine bessere Ausgangsposition zu verschaffen.

Das Gericht bekräftigt: Eine objektiv feststellbare Wohnungsnot reicht für das Anfechten des Anfangsmietzinses aus. Es gab im geschichtlichen Kontext betrachtet, bereits viele politische Kämpfe um den Anfechtungsartikel. Jetzt muss sich das Zürcher Obergericht wieder mit dem Fall der beiden jungen Männer befassen und prüfen, inwieweit der Anfangsmietzins missbräuchlich ist.

Der Hauseigentümerverband ist alarmiert

Der Hauseigentümer Verband (HEV) zeigt sich nicht einverstanden mit dem Gerichtsurteil. Für ihn ist die Hürde zur Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses zu gering gelegt worden. In Zukunft müssten Vermieter bei jedem Vertragsabschluss mit einer anschliessenden Anfechtung der Miete rechnen. Besonders gross sei die Gefahr in den Ballungsräumen. Zudem verletze das Urteil gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser werde komplett untergraben. Eine allgemein formulierte „Wohnungsknappheit“ dürfte laut HEV kein Anfechtungsgrund sein. 

Der Mieterband Zürich sieht die Sache natürlich anders. Er begrüsst das Gerichtsurteil. Die Geschäftsleiterin rechnet im Gegensatz zum HEV nicht mit einer drohenden Klagewelle. Der Mieterverband hält das Herabsenken der Hürde für die Anfechtbarkeit des Mietzinses für eine gute Entscheidung.

Der Hauseigentümerverband bevorzugt die Nachweispflicht bei den Mietern. Diese sollten laut HEV dem Vermieter nachweisen, dass sie lange gesucht hätten und deshalb in eine Zwangslage geraten seien, um den Mietzins eventuell senken zu können.

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