Es muss keine Zwangslage bei
Wohnungsnot mehr nachgewiesen werden, um den Anfangsmietzins anzufechten. Den
Richtern zufolge entspricht die Marktmacht der Vermieter die eines Kartells.
Das Bundesgericht entschied nun,
dass Mieterinnen und Mieter, die in Städten wohnen, zukünftig keine
astronomisch hohen Anfangsmieten mehr akzeptieren müssen. Sie können sich ab
sofort zur Wehr setzen. Das Urteil stärkt der Mieterschaft den Rücken. Im März
2013 hatten zwei Männer, die sich eine 3,5-Zimmer Wohnung teilen, den
Mietvertrag mit einer vertraglich vereinbarten Anfangsmiete von netto 3'900
Franken mit der Unterstützung des Mietverbandes angefochten. Zunächst kämpften
die beiden jungen Männer vor dem Zürcher Obergericht sowie dem Mietgericht
erfolglos. Doch die Männer vom Stampfenbachplatz in Zürich gaben nicht auf.
Beide teilten mit, dass sie den
hohen Anfangsmietzins nur deshalb akzeptierten, weil sie aufgrund der
schwierigen Situation auf dem Zürcher Wohnungsmarkt, sich zur Unterschrift
gezwungen sahen. Nur deshalb hätten sie den hohen Mietzins akzeptiert. Laut
Obligationsrecht besteht die Möglichkeit den Anfangsmietzins innerhalb der
ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung anzufechten. Das gilt aber nur dann,
wenn sich die Mieterschaft aufgrund der angespannten Verhältnisse auf dem
lokalen Markt für Geschäftsräume und Wohnungen gezwungen sah, den Vertrag
abzuschliessen.
Wenn
die Vertragspartner ungleich sind...
Da die beiden Männer keinen Nachweis
erbrachten, der klar aufzeigt, dass sie intensiv und lange erfolglos auf der
Suche nach einer günstigeren Wohnung gewesen seien, verweigerte das Obergericht
Zürich die vorgetragene Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu prüfen. Das
Bundesgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis. Es wies die Forderung des
Obergerichts klar zurück. Die Voraussetzungen die das Obergericht zur
Überprüfung des Mietzinses stellte, seien unzulässig.
Das Bundesgericht ist die oberste
Gerichtsinstanz des Landes und steht dadurch über dem Obergericht. Für das
Bundesgericht reicht es aus, wenn ein örtlicher Wohnungsmarkt sachlich
betrachtet, aus dem Gleichgewicht ist, um den Mietzins als missbräuchlich
anzufechten. Besonders das vielerorts existierende Ungleichgewicht zwischen den
Vertragspartnern, also Mieter und Vermieter, stellt ein Problem dar. Viele
Schweizerinnen und Schweizer glauben, dass Konsumenten und auch Mieter keine
den Anbietern vergleichbare Stellung inne hätten. Doch genau das haben sie und
deshalb können sie einen ausgewogenen Vertrag aushandeln. In diesem Fall
zwischen Mieter und Vermieter.
Wohnungsnot
in den Städten ist katastrophal
Die Wohnungsnot in den Städten sorgt
für ein Ungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern. Doch genau deshalb
gibt der Schweizer Gesetzgeber die Chance einer nachträglichen Anfechtung des
Anfangsmietzinses, so erklärt das Bundesgericht seine Entscheidung. Weiter wird
hervorgehoben, dass bei Abschluss von Mietverträgen die Gefahr der
Missbräuchlichkeit bei Mietzinsen besteht, falls die Anzahl der zur Verfügung
stehenden Wohnungen so niedrig ist, dass ein Wohnungssuchender auch dann einen
Vertrag abschliessen würde, wenn der Vermieter einen missbräuchlichen Mietzins
verlange. In solche einem Szenario ist allein aufgrund der Marktlage ein
Abschlusszwang des Mietvertrages unter missbräuchlichen Bedingungen geschehen.
Genau das war bei den beiden jungen Männern in Zürich der Fall.
Laut dem Bundesgericht ist die
Wohnungslage in Zürich mittlerweile so angespannt, dass Vermieter den Mietzins
diktieren könnten. Zur Untermauerung ihrer Position zogen die Richter in
Lausanne statistische Daten wie etwa den Wohnungsleerbestand von 0.11 Prozent
heran. Im Kanton beträgt der Leerbestand 0,61 Prozent (Stand 2013).
Angesichts dieser Daten, handelt es
sich wirklich um ein Marktungleichgewicht. Das knappe Wohnungsangebot versetzt
Vermieter in eine Position, die mit einem marktmächtigen Unternehmen
vergleichbar ist. Eine Art Monopolstellung, die es erlaube, die Preis zu
diktieren. Es kann in dieser angespannten Lage von den Mietern nicht verlangt
werden, ihre Wohnungsnot persönlich nachweisen zu müssen. Das sei laut Gericht
vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Ähnlich wie bei der Kartellgesetzgebung dient
die Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses dem Ziel, unterlegenen
Vertragspartnern eine bessere Ausgangsposition zu verschaffen.
Das Gericht bekräftigt: Eine
objektiv feststellbare Wohnungsnot reicht für das Anfechten des
Anfangsmietzinses aus. Es gab im geschichtlichen Kontext betrachtet, bereits
viele politische Kämpfe um den Anfechtungsartikel. Jetzt muss sich das Zürcher
Obergericht wieder mit dem Fall der beiden jungen Männer befassen und prüfen,
inwieweit der Anfangsmietzins missbräuchlich ist.
Der
Hauseigentümerverband ist alarmiert
Der Hauseigentümer Verband (HEV)
zeigt sich nicht einverstanden mit dem Gerichtsurteil. Für ihn ist die Hürde
zur Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses zu gering gelegt worden. In Zukunft
müssten Vermieter bei jedem Vertragsabschluss mit einer anschliessenden Anfechtung
der Miete rechnen. Besonders gross sei die Gefahr in den Ballungsräumen. Zudem
verletze das Urteil gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser werde
komplett untergraben. Eine allgemein formulierte „Wohnungsknappheit“ dürfte
laut HEV kein Anfechtungsgrund sein.
Der Mieterband Zürich sieht die
Sache natürlich anders. Er begrüsst das Gerichtsurteil. Die Geschäftsleiterin
rechnet im Gegensatz zum HEV nicht mit einer drohenden Klagewelle. Der
Mieterverband hält das Herabsenken der Hürde für die Anfechtbarkeit des
Mietzinses für eine gute Entscheidung.
Der Hauseigentümerverband bevorzugt
die Nachweispflicht bei den Mietern. Diese sollten laut HEV dem Vermieter
nachweisen, dass sie lange gesucht hätten und deshalb in eine Zwangslage
geraten seien, um den Mietzins eventuell senken zu können.
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