Immer weniger Schweizer können sich ein Eigenheim leisten

Die Immobilienfachleute der Zürcher Kantonalbank (ZKB) haben es in einer Studie bewiesen: Immer weniger Schweizer haben das Geld für Wohneigentum. Vor der Studie war es nur eine gefühlte Wirklichkeit, doch die Fachleute analysierten die aktuellen Preise für Wohneigentum und das Einkommen und Vermögen derjenigen, die am häufigsten Wohneigentum suchen.

Dabei handelt es sich um junge Eltern zwischen 31 und 45 Jahren, die derzeit in einer Mietwohnung leben. Nur noch 10 Prozent (zuvor 17 Prozent) können sich Eigentum leisten.

Insgesamt wurden 3‘005 Stimmen analysiert. Hier die Ergebnisse der Studie:

Wo ist die Schmerzgrenze für ein teures Eigenheim?

• 500‘000 Franken / 12,2%
• 700‘000 / 22,6%
• 1 Million Franken / 32,5%
• 1,5 Millionen Franken / 22,8%
• über 2 Millionen Franken / 9,9%

Die Studie der ZKB zieht den Schluss, dass die Anzahl der Familien, dich sich ein Eigenheim leisten können, stark zurückging. Der Prozentsatz ist seit 2008 kontinuierlich gesunken. Damals konnten sich noch 17 Prozent der Familien ein Eigenheim leisten. Im Jahr 2015 waren es nur noch 10 Prozent.

Preise steigen bei stagnierenden Reallöhnen
Laut den Daten der ZKB kostete ein Eigenheim, das 2008 noch für 980‘000 Franken erhältlich war, im Jahr 2015 bereits 1,3 Millionen Franken. Bei ihren Berechnungen ging die ZKB von den durchschnittlichen Eigenheimpreisen aus. Dieser enorme Preisanstieg ist die wichtigste Ursache für die Abnahme der kaufbereiten Familien. Die Schere zwischen Einkommen und Preise klaffte jedes Jahr weiter auseinander. Zum Vergleich: Die Einkommen stiegen in der gleichen Zeit nur um 1,8 Prozent, währen die Immobilienpreise um 23 Prozent stiegen.

Ein weiteres Problem ist, dass die Anforderungen an die Hypotheken gestiegen sind. Viele Familien erfüllen diese nicht mehr. Heute müssen 20 Prozent des Immobilienpreises sofort gezahlt werden. Zudem dürfen finanzielle Mittel aus der Pensionskasse nicht mehr als 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Um hier mehr Angaben zu erhalten, analysierte die ZKB nicht nur das Einkommen der Familien, sondern auch deren steuerbares Vermögen. Denn sofern keine eigenen finanziellen Mittel vorhanden sind, kann sogar bei gutem Einkommen keine Hypothek aufgenommen werden.

Ein Beispiel: Wer ein Nettoeinkommen von 100‘000 Franken hat und ein Haus im Wert von einer Million Franken erwerben möchte, muss bereits 450‘000 Franken mitbringen.

Die Folge: Es gibt immer weniger potentielle Käufer, die hochpreisige Eigenheime erwerben.

Immobilienentwickler müssen diesen Trend berücksichtigen. Die Abnahme der potentiellen Käufer zwingt sie, ihre Bauprojekte jedes Jahr neu an den Markt anzupassen. Das äussert sich in dem Bau vieler Einfamilienreihenhäuser. So stagniert beispielsweise die Zahl der gebauten Einfamilienhäuser in Rumlikon im Zürcher Oberland, während die Zahl der Einfamilienreihenhäuser immer weiter zunimmt. Das äussert sich in einer «extrem verdichtete Siedlung», wie es der Immobilienentwickler Beat Pfiffner sagt. Um jungen Familien weiterhin ein Eigenheim zu ermöglichen, geht Pfiffner neue Wege: «In Rämismühle im Tösstal haben wir sechs Häuser geplant und im Rohbau erstellt. Den Innenausbau haben die Käufer selbst bewältigt». In Wetzikon plant das Unternehmen mit seinen Partnern den Bau kleinerer Wohnungen, «die sich die Leute noch leisten können».

Kleine Wohnungen sind gefragt
Grosse Immobilienfirmen haben den Trend ebenfalls erkannt und ihre Strategien angepasst. Das Unternehmen Implenia spricht beim Projekt „The Metropolitans in Zürich Nord“ von einer «guten Antizipation der Marktentwicklung». Luzia Montandon von Implenia sagt weiter: «Schon bei der Planung im Jahr 2010 begann die Diskussion um die Tragbarkeit». In der Praxis heisst das, dass jetzt mehr 2,5 Zimmer Wohnungen gebaut werden und die Wohnungsgrösse der 3,5- und 4,5 Zimmer-Wohnungen kleiner ausfällt. Laut dem Unternehmen verkauften sich die preiswerten 2,5 Zimmer Wohnungen mit ungefähr 73 Quadratmeter sehr gut.

Der Trend ist auch an dem Immobilienentwickler Allreal nicht vorbeigegangen. Die gesunkene Nachfrage nach teuren Wohnungen hat auch dieses Unternehmen zu einer Anpassung seiner Unternehmensstrategie bewegt. Das mittlere und untere Preissegment ist nach wie vor nachgefragt. Laut Allreal-Sprecher Matthias Meier hätten sich die Eigentumswohnungen auf dem Richti-Areal in Wallisellen ausgesprochen gut verkauft.

Käufer müssen regelrecht einen Spagat zwischen Preis, Lage und Grösse machen. Häufig entscheiden sie sich für eine kleinere Wohnung. Das gilt für sowohl für Eigentums-, als auch für Mietwohnungen. Jedes Projekt muss die Bedürfnisse der Kunden erfüllen. Im Detail bedeutet dies, dass in Zukunft mehr Miet- als Eigentumswohnungen gebaut werden.

Alternativen zur Barkaution

Es ist ja allgemein bekannt, warum immer mehr Schweizerinnen und Schweizer Schwierigkeiten bei der Bezahlung der Mietkaution haben. Die Lebenskosten steigen schneller als die Reallöhne. Daher fehlt vielen das Geld. Bei einem Umzug gibt der ehemalige Vermieter in der Regel die alte Kaution heraus, die dann an den neuen Vermieter übergeben werden kann. Doch längst nicht immer funktioniert das so. Manchmal stellen Vermieter Mängel bei der Wohnungsübergabe fest und behalten die Kaution ein.

Plötzlich fehlen bis zu drei Monatsmieten, während der neue Vermieter bereits die Hand aufhält und auf sein Geld wartet. Schnell geraten Mieter unter Stress, denn die Regel lautet: Keine Kaution, kein Mietvertrag.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie soll im Falle eines durch den Mieter verursachten Schaden an der Wohnung oder bei nicht-bezahlen des Mietzinses dafür sorgen, dass der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen bleibt. Doch auch wenn das Gesetz nach Art. 257e OR eine Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren mit einer maximalen Höhe von drei Monatsmieten vorsieht, ist die Barkaution nicht die einzige Sicherheit. Im nachfolgenden Text werden alternative Sicherungsmöglichkeiten aus der Sicht des Gesetzgebers beschrieben und erläutert.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter aufgrund fehlender gesetzlicher Grundlage kein Recht bei der Formbestimmung der Sicherheitsleistung haben. Mit anderen Worten: Der Vermieter entscheidet, in welcher Form die Sicherheitsleistung erbracht werden muss. Der Mieter kann zwar Vorschläge machen, doch der Vermieter muss diesen nicht zustimmen.

Solidarhaftung mehrerer Mieter

Eine Solidarhaftung besteht, wenn mehrere Mieter zusammen das gleiche Mietobjekt nutzen und zusammen im Mietvertrag aufgeführt werden. Das ganze nennt man Solidarmieter. Laut Art. 143 OR haften sie gegenüber der Vermieterschaft gemeinsam für das Mietobjekt. Aus Art. 144 OR geht hervor, dass die Vermieterschaft sich aussuchen kann, ob sie im Falle eines Schadens sich an einen, mehrere oder alle Mieter wendet.

Die Gründung einer Solidarhaftung ist für Mieter sehr einfach. Zudem ist keine Liquidität erforderlich. Es gibt jedoch auch Nachteile: Dadurch das alle Mieter im Mietvertrag aufgeführt werden, haben auch alle die gleichen Rechte und Pflichten. Dies führt zu Problemen, wenn sich die Mieter untereinander uneinig sind. Das sorgt bei Vermietern für Unruhe, da sie oft nicht wissen, wie sie auf die Situation reagieren sollen.

Schuldbeitritt Dritter

Dritte können ohne selbst im Mietobjekt zu wohnen, solidarisch Mietzinsschulden übernehmen. Ein sogenannter Solidarschuldner kann sich verpflichten, eventuell anfallende Mietzinsschulden zu übernehmen. Das bedeutet auch, dass man nicht zwanghaft im Mietobjekt wohnen muss, um für Mietzinsschulden aufkommen zu können.

Bankgarantie

Die Bankgarantie ist als abstraktes Zahlungsversprechen der Bank zu verstehen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in Art. 111 OR. Damit die Bank ihre Garantie einlöst, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Diese können sein:

• Aufforderung des Vermieter, einen aus dem Mietverhältnis geschuldeten Geldbetrag zu zahlen, weil der Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt
• oder weil der Mieter Schäden am Mietobjekt hinterlassen hat

Die Bank ist verpflichtet, diesen Betrag zu zahlen. Dabei darf sie keine Einwendungen aus ihrem Grundgeschäft erheben. Anders ausgedrückt: Sie darf den Mietvertrag nicht als ungültig erklären, um sich so vor einer Zahlung zu drücken.

Für finanziell schwächer Gestellte übernimmt häufig das Sozialamt die Mietzinszahlung und bezahlt gleichzeitig die Mietkaution. Jedoch gibt es hier einen Unterschied zur Bank. Die Überweisungen des Amtes sind nicht als Garantieversprechen im Sinne von Art. 111 OR zu verstehen. Das Amt übernimmt generell keine Garantie. Allerdings können sich Vermieter der Überweisung sicher sein, weil das Amt den günstigen Wohnraum behalten möchte und daher die Vermieter keineswegs vergrault.

Die Bankgarantie gibt dem Mieter einen Vorteil:

• Mieter müssen ihr Geld nicht binden: Die Zahlung der Mietkaution kann eine erhebliche Geldsummer binden. Geld, das dann nicht mehr zur Verfügung steht und an anderer Stelle wie der Wohnungseinrichtung eventuell fehlt. Mit einer Bankgarantie umgehen Mieter dieses Problem sehr geschickt. Wobei hier neben einer Bankgarantie auch eine Mietkautionsversicherung in Erwägung gezogen werden sollte.

Auf der anderen Seite gibt es ein paar Nachteile:

• Eine Bankgarantie kostet Geld: Banken arbeiten nicht umsonst. Eine Bankgarantie kostet dem Garantienehmer, also dem Mieter, jeden Monat Zinsen. Die Kosten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Interessenten sollten zuvor die verschiedenen Banken vergleichen. Auch hier sollte mit einer Mietkautionsversicherung verglichen werden.
• Eine Bank will Sicherheiten: Es ist allgemein bekannt, dass Banken vor der Kreditvergabe Sicherheiten seitens des Garantienehmers (Mieter) sehen will. Sind auf der Seite der Mieterschaft nicht genügend Sicherheiten vorhanden, vergibt die Bank keine Garantie.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung, manchmal auch einfach nur als Mietkautionsbürgschaft bezeichnet, wird in Art. 492 ff. OR geregelt und unterliegt sehr strengen Formvorschriften. Die Voraussetzungen unter denen ein gültiger Bürgschaftsvertrag abgeschlossen werden kann, unterscheiden sich bei natürlichen und juristischen Personen. Ein Bürgschaftsvertrag mit 2'000 Franken oder mehr, bedarf bei natürlichen Personen einer Beurkundung. Sonst ist er ungültig. Bei juristischen Personen reicht die Schriftlichkeit. Bei beiden, juristischen und natürlichen Personen, muss jedoch der Bürgschaftsbetrag in seiner Höhe genauestens ermittelt werden. Ausserdem muss er zahlenmässig in der Bürgschaftsurkunde aufgeführt sein.

Für die Inanspruchnahme einer Mietkautionsbürgschaft ergeben sich folgende Vorteile:

• Kapital muss nicht auf einem Sperrkonto hinterlegt werden. Somit kann der Mieter das Geld ausgeben wie er will. Er bleibt liquide. Folgende Nachteile müssen in Kauf genommen werden:
• Die strengen Gesetzesvorschriften erschweren den Abschluss einer Bürgschaft.
• Eine Mietkautionsbürgschaft verursacht hohe Kosten

Mietkautionsversicherung

Eine Mietkautionsversicherung ist eine verhältnismässig junge Alternative zum Mietkautionskonto. Bei dieser Versicherung verspricht eine Versicherungsgesellschaft, für eventuelle Forderungen des Vermieters aufzukommen. Der Versicherungsnehmer ist der Mieter bzw. die Mieterschaft. Dieser zahlt an die Versicherung eine monatliche Prämie und erhält im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde für den Vermieter. Der Mieter ist jedoch nicht die versicherte Person. Die versicherte Person ist der Vermieter. Bei den Versicherungsgesellschaften handelt es sich um Unternehmen, die häufig mit anderen Versicherungen zusammen arbeiten. So arbeitet die goCaution AG beispielsweise mit der Generali zusammen.

Aus juristischer Sicht besteht die Mietkautionsversicherung teilweise aus Elementen des Art. 492 ff. OR. Versicherungen sind meist juristische Personen. Demnach brauchen sie keine öffentliche Beurkundung, um eine gültige Bürgschaft einzugehen. Es reicht die dazu die Schriftlichkeit.

Die Prämien für eine Mietkautionsversicherung setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

• 1. Basisprämie
• 2. individuelle Prämie die sich an der Höhe der vertraglich vereinbarten Mietkaution orientiert

Der Mieter erhält nach Abschluss der Versicherung eine Kopie des Bürgschaftszertifikats bzw. der Bürgschaftsurkunde. Das Original wird direkt an den Vermieter gesendet.

Die Versicherungsdauer ist in den meisten Fällen auf wenige Jahre begrenzt. Erfolgt keine schriftliche Kündigung, verlängert sie sich stillschweigend. Um zu kündigen muss das originale Zertifikat vom Vermieter an die Versicherung zurückgesandt oder eine gleichwertige Sicherheit nachgewiesen werden.

Macht der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter geltend, muss die Versicherung zahlen. Sie übernimmt die Kosten bis zur vorher vereinbarten Versicherungssumme und zahlt eventuelle Mietzinsrückstände des Mieters oder durch ihn verursachte Schäden am Mietobjekt. Manche Versicherungen zahlen auch dann, wenn der Mieter seine Versicherungsprämien nicht gezahlt haben sollte. Sollte der Mieter eine Privathaftpflicht abgeschlossen haben, wird erst diese herangezogen, bevor die Mietkautionsversicherung zahlt. Damit die Versicherung zahlt müssen in der Regel folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es muss ein schriftliches Einverständnis des Mieters, sprich dem Versicherungsnehmer oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl,
• eine Rechtsöffnungsverfügung oder ein gerichtliches Urteil über die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter vorhanden sein.

Zu bedenken ist, dass der Versicherungsschutz des Mieters meistens ein Jahr nach der Auflösung des Mietverhältnisses verfällt. Sollte die Mietkautionsversicherung im Schadensfall leisten, holt sie sich im Anschluss den gezahlten Betrag vom Versicherungsnehmer zurück. Es handelt sich also um eine Art Vorschuss der Versicherung. Sie übernimmt zeitweise die Kosten, bevor sie diese im Anschluss vom Mieter zurückfordert.

Eine Mietkautionsversicherung lohnt sich besonders für alle Mieter, die auf die vereinbarte Kautionssumme nicht verzichten können oder wollen. Denn auch bei dieser Variante findet keine Kapitalbindung statt. Die Mieterschaft kann über das Geld frei verfügen und beispielsweise neue Möbel davon bezahlen.

Auf der anderen Seite fallen für den Versicherungsnehmer jeden Monat kosten an. Diese halten sich jedoch in Grenzen und sind oftmals günstiger als eine Bankgarantie. Ein Vergleich lohnt sich. Viele Vermieter kennen die Mietkautionsversicherung noch nicht und reagieren zunächst skeptisch auf die Versicherung als Alternative zur klassischen Mietkaution. Oft hilft hier ein einfaches Gespräch zwischen Versicherer und Vermieter um die wichtigsten Fragen zu klären. Dazu findet sich auf dem Bürgschaftszertifikat in der Regel eine Telefonnummer für Vermieter. Auf diesem Wege können Sie sich auch gleich vergewissern, dass das Zertifikat bzw. die Urkunde echt ist.

Vermieter müssen die Mietkautionsversicherung nicht akzeptieren. Es steht ihnen frei diese abzulehnen. Häufig bevorzugen Vermieter Bewerber, die die Mietkaution auf ein Mietkautionskonto einzahlen wollen. Allerdings arbeiten immer mehr Versicherer mit Liegenschaftsverwaltungen zusammen. Die Liegenschaftsverwaltungen lassen es dem Bewerber offen, ob sie eine Mietkautionsversicherung eines bestimmten Anbieters wollen oder die Mietkaution auf ein Konto überweisen möchten.

Mieterhaftpflichtversicherung

Mieter und Vermieter dürfen im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eine Risikoversicherung abschliesst. Es sollen Risiken abgesichert werden, die in den Verantwortungsbereich der Mieterschaft fallen. Dazu gehören beispielsweise Brandschäden oder Glasbruch. Jedoch darf der Vermieter laut Art. 254 OR keine bestimmte Versicherung empfehlen. Dabei würde es sich um einen Verstoss im Sinne eines unzulässigen Kontrahierungszwanges handeln. Auch wenn der Abschluss einer solchen Privathafpflichtversicherung schnell getan ist, sollte immer bedacht werden, dass nicht alle Risiken versichert werden können. Ausserdem handelt es sich für den Vermieter nicht um eine indirekte Sicherheit. Er selbst bekommt nicht die Post der Versicherung und kann demnach nicht prüfen, ob die Prämien vom Mieter gezahlt werden oder die Mieterschaft die Versicherung einfach kündigt. Zudem könnte der Abschluss einer Miethaftpflichtversicherung einige potentielle Bewerber abschrecken, da sie neben dem Mietzins noch weitere Kosten zu tragen hätten.

Retentionsrecht bei der Geschäftsraummiete Bei der Vermietung von Geschäftsräumen steht dem Vermieter nach Art. 268 OR immer das Retentionsrecht zur Verfügung. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Sicherheit zur Kaution oder zum Depot. Das Retentionsrecht muss im Mietvertrag nicht vereinbart werden. Es steht dem Vermieter immer zu. Damit kann er das Inventar der Mieterschaft in einem Konkurs- oder Schuldbetreibungsverfahren verwerten lassen.

Häufige Fragen zur Mietkautionsversicherung

Mietkautionsversicherungen werden auch in der Schweiz immer beliebter. Sie bietet Mietern die Möglichkeit, dem Vermieter eine Sicherheit in Form einer Bürgschaftsurkunde zu geben, statt Geld aus der eigenen Tasche für die Kaution aufzuwenden.

Doch bevor man sich für eine Mietkaution entscheidet, sollten einige Fragen geklärt werden:

Ist die Mietkautionsversicherung für den Mieter oder den Vermieter?

Der Name «Mietkautionsversicherung» verwirrt einige Mieter. Die Mietkautionsversicherung ist eine Versicherung für den Vermieter, nicht für den Mieter. Wenn Sie Schäden am Mietobjekt hinterlassen oder ihrer Mietzinszahlung nicht nachkommen, springt die Versicherung ein. Sie gibt dem Vermieter die Sicherheit, immer an sein Geld zu kommen. Allerdings sind Sie nachdem die Versicherung den Schaden übernommen hat, nicht automatisch aus dem Schneider. Sie müssen der Versicherung das Geld zurückzahlen.

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Die Mietkaution darf laut Schweizer Mietrecht maximal das Dreifache der Brutto-Monatsmiete betragen. Sollte der Vermieter eine höhere Mietkaution verlangen, intervenieren Sie sofort. Aber Achtung: Bei Geschäftsräumen darf die Mietkaution höher sein. Dort gibt es keine maximale Obergrenze.

Ist zusätzlich eine Haftpflichtversicherung notwendig?

Da die Mietkautionsversicherung keine Versicherung für Mieter ist, brauchen Sie als Mieter eine Haftpflichtversicherung. Die Mietkautionsversicherung übernimmt keine Kosten, die Sie die von der Haftpflichtversicherung abgedeckt werden.

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?

Eine Mietkautionsversicherung kostet Geld, doch weniger als Sie denken. Der genaue Preis hängt vom Anbieter ab. Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung ist denkbar einfach und kann zu 100% online erfolgen.

Darf der Vermieter zum Abschluss einer Mietkautionsversicherung zwingen?

Eine Mietkautionsversicherung ist freiwillig. Der Vermieter kann Sie nicht zu einem Abschluss zwingen. Wer die volle Mietkaution nicht aufbringen kann oder will, sollte sich überlegen, ob eine Mietkautionsversicherung sinnvoll ist.

Gibt es Unterschiede zwischen den Anbietern?

Ja, es gibt zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kassen. Wer vergleicht, kann mehrere hundert Franken pro Jahr einsparen.

Was genau sollte verglichen werden?

Es sollten alle anfallenden Gebühren verglichen werden. Dazu gehören in erster Linie Versicherungsprämien sowie Minimal- und Verwaltungsgebühren.Versicherungsprämien werden meist prozentual an der Höhe der Mietkaution gemessen. Es ist besonders auf die Gebühren für das erste Jahr und die folgenden Jahre zu achten. Oftmals unterscheiden sich diese voneinander.

Gibt es unterschiedliche Abrechnungsweisen je nach Vertragsbeginn?

Ja, bei einigen Anbietern unterscheiden sich die Gebühren je nach Beginn des Vertrages.

Was gibt es über die Kündigungsfristen zu wissen?

Manche Mietkautionsversicherungen können sofort gekündigt werden. Bei anderen gibt es eine dreimonatige Kündigungsfrist.

Gibt es unterschiedliche Mindestvertragsdauern?

Ja, einige Anbieter haben eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren. Andere können bereits nach einem Jahr gekündigt werden.

Gibt es Mietkautionsversicherungen für Gewerberäume?

Ja, es gibt auch Mietkautionsversicherungen für gewerbliche Räume. Doch nicht alle Anbieter führen diese in ihrem Sortiment.

Mehr über die Mietkautionsversicherung Sie hier - Mietkautionsversicherung

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Mieter werden durch Bundesgericht gestärkt

Es muss keine Zwangslage bei Wohnungsnot mehr nachgewiesen werden, um den Anfangsmietzins anzufechten. Den Richtern zufolge entspricht die Marktmacht der Vermieter die eines Kartells.

Das Bundesgericht entschied nun, dass Mieterinnen und Mieter, die in Städten wohnen, zukünftig keine astronomisch hohen Anfangsmieten mehr akzeptieren müssen. Sie können sich ab sofort zur Wehr setzen. Das Urteil stärkt der Mieterschaft den Rücken. Im März 2013 hatten zwei Männer, die sich eine 3,5-Zimmer Wohnung teilen, den Mietvertrag mit einer vertraglich vereinbarten Anfangsmiete von netto 3'900 Franken mit der Unterstützung des Mietverbandes angefochten. Zunächst kämpften die beiden jungen Männer vor dem Zürcher Obergericht sowie dem Mietgericht erfolglos. Doch die Männer vom Stampfenbachplatz in Zürich gaben nicht auf. 

Beide teilten mit, dass sie den hohen Anfangsmietzins nur deshalb akzeptierten, weil sie aufgrund der schwierigen Situation auf dem Zürcher Wohnungsmarkt, sich zur Unterschrift gezwungen sahen. Nur deshalb hätten sie den hohen Mietzins akzeptiert. Laut Obligationsrecht besteht die Möglichkeit den Anfangsmietzins innerhalb der ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung anzufechten. Das gilt aber nur dann, wenn sich die Mieterschaft aufgrund der angespannten Verhältnisse auf dem lokalen Markt für Geschäftsräume und Wohnungen gezwungen sah, den Vertrag abzuschliessen.

Wenn die Vertragspartner ungleich sind...

Da die beiden Männer keinen Nachweis erbrachten, der klar aufzeigt, dass sie intensiv und lange erfolglos auf der Suche nach einer günstigeren Wohnung gewesen seien, verweigerte das Obergericht Zürich die vorgetragene Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu prüfen. Das Bundesgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis. Es wies die Forderung des Obergerichts klar zurück. Die Voraussetzungen die das Obergericht zur Überprüfung des Mietzinses stellte, seien unzulässig.

Das Bundesgericht ist die oberste Gerichtsinstanz des Landes und steht dadurch über dem Obergericht. Für das Bundesgericht reicht es aus, wenn ein örtlicher Wohnungsmarkt sachlich betrachtet, aus dem Gleichgewicht ist, um den Mietzins als missbräuchlich anzufechten. Besonders das vielerorts existierende Ungleichgewicht zwischen den Vertragspartnern, also Mieter und Vermieter, stellt ein Problem dar. Viele Schweizerinnen und Schweizer glauben, dass Konsumenten und auch Mieter keine den Anbietern vergleichbare Stellung inne hätten. Doch genau das haben sie und deshalb können sie einen ausgewogenen Vertrag aushandeln. In diesem Fall zwischen Mieter und Vermieter.

Wohnungsnot in den Städten ist katastrophal

Die Wohnungsnot in den Städten sorgt für ein Ungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern. Doch genau deshalb gibt der Schweizer Gesetzgeber die Chance einer nachträglichen Anfechtung des Anfangsmietzinses, so erklärt das Bundesgericht seine Entscheidung. Weiter wird hervorgehoben, dass bei Abschluss von Mietverträgen die Gefahr der Missbräuchlichkeit bei Mietzinsen besteht, falls die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen so niedrig ist, dass ein Wohnungssuchender auch dann einen Vertrag abschliessen würde, wenn der Vermieter einen missbräuchlichen Mietzins verlange. In solche einem Szenario ist allein aufgrund der Marktlage ein Abschlusszwang des Mietvertrages unter missbräuchlichen Bedingungen geschehen. Genau das war bei den beiden jungen Männern in Zürich der Fall.

Laut dem Bundesgericht ist die Wohnungslage in Zürich mittlerweile so angespannt, dass Vermieter den Mietzins diktieren könnten. Zur Untermauerung ihrer Position zogen die Richter in Lausanne statistische Daten wie etwa den Wohnungsleerbestand von 0.11 Prozent heran. Im Kanton beträgt der Leerbestand 0,61 Prozent (Stand 2013). 

Angesichts dieser Daten, handelt es sich wirklich um ein Marktungleichgewicht. Das knappe Wohnungsangebot versetzt Vermieter in eine Position, die mit einem marktmächtigen Unternehmen vergleichbar ist. Eine Art Monopolstellung, die es erlaube, die Preis zu diktieren. Es kann in dieser angespannten Lage von den Mietern nicht verlangt werden, ihre Wohnungsnot persönlich nachweisen zu müssen. Das sei laut Gericht vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Ähnlich wie bei der Kartellgesetzgebung dient die Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses dem Ziel, unterlegenen Vertragspartnern eine bessere Ausgangsposition zu verschaffen.

Das Gericht bekräftigt: Eine objektiv feststellbare Wohnungsnot reicht für das Anfechten des Anfangsmietzinses aus. Es gab im geschichtlichen Kontext betrachtet, bereits viele politische Kämpfe um den Anfechtungsartikel. Jetzt muss sich das Zürcher Obergericht wieder mit dem Fall der beiden jungen Männer befassen und prüfen, inwieweit der Anfangsmietzins missbräuchlich ist.

Der Hauseigentümerverband ist alarmiert

Der Hauseigentümer Verband (HEV) zeigt sich nicht einverstanden mit dem Gerichtsurteil. Für ihn ist die Hürde zur Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses zu gering gelegt worden. In Zukunft müssten Vermieter bei jedem Vertragsabschluss mit einer anschliessenden Anfechtung der Miete rechnen. Besonders gross sei die Gefahr in den Ballungsräumen. Zudem verletze das Urteil gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser werde komplett untergraben. Eine allgemein formulierte „Wohnungsknappheit“ dürfte laut HEV kein Anfechtungsgrund sein. 

Der Mieterband Zürich sieht die Sache natürlich anders. Er begrüsst das Gerichtsurteil. Die Geschäftsleiterin rechnet im Gegensatz zum HEV nicht mit einer drohenden Klagewelle. Der Mieterverband hält das Herabsenken der Hürde für die Anfechtbarkeit des Mietzinses für eine gute Entscheidung.

Der Hauseigentümerverband bevorzugt die Nachweispflicht bei den Mietern. Diese sollten laut HEV dem Vermieter nachweisen, dass sie lange gesucht hätten und deshalb in eine Zwangslage geraten seien, um den Mietzins eventuell senken zu können.

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